XnRnXZvLpO postroumka.ru
Договор подряда на строительство дома

Как грамотно заключить договор подряда на строительство частного дома

Сразу скажем: типовые договоры могут служить лишь образцом. Составлять договор подряда на строительство дома нужно с учетом конкретных условий и обстоятельств вашего строительства. В этой статье остановимся на основных условиях договора строительного подряда, без которых договор будет считаться незаключенным. К таким условиям согласно п. 1 ст. 432 и ст. 740 ГК РФ относятся предмет, сроки и цена договора.

 

ОБЩИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ

При строительстве дома руководствуйтесь тремя главными правилами. Во первых, все отношения с подрядчиком (или подрядчиками) всегда закрепляй те на бумаге. Когда речь идет о масштабных капиталовложениях, таких как строительство дома, а тем более когда возникают разногласия, никакие устные договоренности не работают, даже если подрядчик ваш хороший знакомый или «достался» вам по рекомендации.

Письменный договор это самый надежный способ избежать недоразумений и минимизировать потери. Во-вторых, как можно подробнее прописывайте в договоре все, даже самые, казалось бы, незначительные детали. Если возникнут разногласия с подрядчиком, по закону подлости именно детали могут сыграть решающую роль. В-третьих, контролируйте выполнение всех без исключения работ. Если сами плохо разбираетесь в строительных тонкостях, наймите представителя, но не знакомого «дядю Васю», а опытного независимого строи тельного эксперта или профессионального прораба.

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА ПОДРЯДА: ЗА ЧТО ВЫ ПЛАТИТЕ ДЕНЬГИ

Неразумно подписывать договор подряда на строительство дома, если в «Предмете договора» написана такая бессмысленная фраза, как «Подрядчик обязуется построить дом, а Заказчик принять и оплатить ». Стандартной формулировки типа «Подрядчик обязуется в порядке и на условиях настоящего договора по заданию Заказчика выполнить и сдать последнему в установленный договором срок работы по строительству объекта» тоже недостаточно. В этом разделе важно указать, что, собственно, нужно сделать.

То есть прописать все виды работ, которые поручаются подрядчику. Здесь важно избежать недомолвок, так как виды работ, которые не будут прописаны в данном разделе, соответственно и не войдут в стоимость договора. А значит, потребуют дополни тельной оплаты. Если один подрядчик будет строить дом «под ключ», конкретный перечень разумно прописать в дополнениях (или приложениях) к договору, являющихся его неотъемлемой частью. Кроме того, предмет договора дол жен включать наименование и назначение объекта строительства (например, индивидуальный жилой одно, двух или трехэтажный дом, постоянного или временного проживания) и месторасположение объекта (то есть адрес). Указывать назначение объекта (в каких целях заказчик собирается использовать этот объект) необходимо: этот пункт может сыграть важную роль при разрешении споров о качестве материалов и эксплуатации объекта.

И наконец, в обязательном порядке определите в договоре состав и со держание технической документации, поскольку она обязательна для под рядчика.

СРОКИ ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТ: НЕТ СРОКОВ -НЕТ ДОГОВОРА

Данный пункт договора является од ним из самых важных, существенных условий договора строительного подряда, так как без указания сроков выполнения работ договор также считается незаключенным. И никаких формулировок типа «выполнить в разумные строки», только точные даты. Обязательно нужно указать сроки начала и особенно окончания работ (или в самом договоре, или в календарном графике выполнения работ, являющемся приложением к договору и его неотъемлемой частью). Если конкретную дату начала работ предусмотреть невозможно, укажи те, что датой начала работ является, например, дата доставки материалов для осуществления каких-либо работ.

В этом случае придется составить акт о начале работ. Формулировка может быть и такой: «Подрядчик приступает к выполнению работ согласно графику выполнения работ в течение 5 календарных дней с момента получения аванса от Заказчика. Подтверждением получения аванса служит банковская выписка со счета Подрядчика (или приходный ордер, если деньги сдаются в кассу Под рядчика)». После окончания каждого вида работ настоятельно рекомендуем подписать (в двух экземплярах) соответствующие акты, подтверждающие даты окончания работ.

В данном случае речь идет лишь о том, чтобы зафиксировать сроки, а не качество работ (о приемке работ по качеству в отдельной главе). За нарушение сроков окончания выполнения работ стоит предусмотреть ответственность подрядчика в виде уплаты последним неустойки (пени) в про центах от суммы невыполненных работ за каждый день просрочки. Причем следует указать конкретный и при этом разумный процент неустойки (пени), поскольку в случае обращения в суд за взысканием неустойки (пени) неадекватный процент может быть уменьшен судом.

Стороны могут предусмотреть в договоре и возмещение виновной стороной убытков. Переносить сроки выполнения работ можно только по письменному согласованию сторон, за исключением обстоятельств непреодолимой силы (стихийное бедствие, военные действия и т. п.). Однако следует знать, что сроки начала и окончания работ по договору подряд чик может перенести и в одностороннем порядке на период просрочки исполнения заказчиком встречных обязательств.

Например: в случае задержки платежей по конкретным видам или этапам работ, согласованным в договоре или приложениях к нему; если по договору заказчик обязан обеспечить подрядчику необходимые условия для начала и ведения работ (например, обеспечить подъездные пути к объекту строительства, необходимое количество электроэнергии для ведения работ, обеспечить водой и т.п.), но не выполняет этого в сроки, указанные в договоре; если по договору заказчик обязуется сам покупать и предоставлять под рядчику материалы и оборудование, но не делает этого в сроки, указанные в договоре. В этих и других случаях, указанных в договоре, претензии к подрядчику относительно переноса сроков необоснованны.

ЦЕНА ДОГОВОРА -ЗАКЛЮЧЕНИЕ СМЕТЫ ОБЯЗАТЕЛЬНО

Согласно законодательству договор строительного подряда является возмездным договором, поэтому должен содержать условие о цене, которую заказчик должен оплатить подрядчику за выполненную работу. Цена договора подряда на строительство дома может включать в себя стоимость работ, материалов, доставку материалов и т.п., что фиксируется в смете. С момента утверждения сметы сторонами договора она становится его неотъемлемой частью. Важно подчеркнуть, что изменение цены после заключения до говора законом не запрещается. Но и не допускается одностороннее увеличение или уменьшение цены. Поэтому любое изменение цены договора возможно только по соглашению сторон и обязательно должно быть оформлено письменным соглашением.

Причем договорная цена (или смета) бывает приблизительной и твердой. Твердая цена указывается в договоре как неизменная сумма платежей на весь период строительства и может изменяться только в отдельных случаях, опять же по соглашению сторон в порядке, определенном договором подряда. С учетом постоянного роста цен договорная цена, определенная на основании твердой сметы, редко применяется в частном строительстве. Кроме того, не всегда при заключении договора можно точно определить полный объем работ.

Поэтому чаще всего в договоре указывается ориентировочная цена на основе приблизительной сметы. Она может изменяться с учетом уточнения объема работ, цен на ресурсы и других оснований, определенных условиями договора подряда. В этом случае заказчику рекомендуем всегда контролировать процесс покупки материалов, а в договоре стоит прописать обязательства подрядчика (если в его обязанности входит закупка материалов и оборудования) предоставлять чеки, паспорта качества и/или сертификаты соответствия на приобретенные им материалы и оборудование.

Бывают случаи, когда подрядчик требует оплаты выполненных им дополни тельных работ, не предусмотренных в договоре. В этом случае заказчику нужно знать, что существует два основных условия, при соблюдении которых подрядчик вправе требовать оплаты дополнительных работ, это своевременное уведомление заказчика о необходимости выполнения таких работ и согласие последнего на оплату.

Заказчик, не согласный на превышение указанной в договоре подряда цены работы, вправе отказаться от договора. В этом случае подрядчик может требовать от заказчика уплаты стоимости выполненной части работы. Если же подрядчик своевременно не предупредил заказчика о необходимости превышения указанной в договоре цены работы, он обязан вы полнить работы по цене, определенной в договоре.

Все эти тонкости тоже стоит учесть в договоре. Кстати, подрядчик вправе требовать пересмотра сметы, если по не зависящим от него причинам увеличился объем работ и стоимость работ превысила смету не менее чем на 10%. Например, если заказчик вносит в техническую документацию изменения, которые превышают 10% указанной в смете общей стоимости строительства и меняют характер работ.


 
 
 
(C) 2018 Строительный портал